Optop draagvlak: 7 tips
Draagvlak is bij elke ruimtelijke ontwikkeling – dus ook bij optoppen van bestaande gebouwen van groot belang. Hoe voorkom je dat bezwaarprocedures de bouw vertragen? Laat bijvoorbeeld bestaande bewoners meeprofiteren van de voordelen en tref maatregelen om overlast tijdens het optoppen te voorkomen. 7 must do’s.
- Onderzoek of instemming voor optoppen nodig is
- Bied zittende bewoners voordelen
- Wat heeft prioriteit: parkeren of woonruimte?
- Beperk de bouwoverlast met prefab-oplossingen
- Bied bewoners tijdelijk vervangende woonruimte aan
- Kom ondernemers tegemoet bij financieel nadeel
- Investeer in voorlichting en participatie
1. Onderzoek of instemming voor optoppen nodig is
Als een gebouw één eigenaar heeft – bijvoorbeeld een corporatie of belegger – is voor enkel optoppen participatie en draagvlak juridisch niet verplicht. Het dak is van de gebouweigenaar en die kan zelf besluiten wat ermee te doen. Dat ligt anders bij een VvE. Er is wel toestemming vereist als er sprake is van aanpassingen in de woning van een huurder (bij renovatie).
Moreel ligt dat natuurlijk anders, participatie en draagvlak zijn altijd van belang bij elke ruimtelijke ontwikkeling, dus ook bij een optopproject. Niemand is erbij gebaat als de verouderde woningen eronder niet ook worden aangepakt; dat zorgt enkel voor wrok bij de bewoners daarvan.
Bruikbare argumenten om bewoners ‘mee te krijgen’ bij het optoppen van woningen:
- Pak waar mogelijke de gehele voorraad aan en communiceer dit ook: “We gaan overal woningen optoppen. U bent toevallig de eerste. Het is nuttig voor…” etc.
- Doe een moreel appèl op een bijdrage aan het oplossen van woningnood; voor de meeste mensen is dit een herkenbaar probleem. Zij zullen zich willen inzetten voor extra woonruimte voor jongeren die te lang thuis wonen of voor gescheiden ouders die geen woonruimte kunnen vinden met hun kind.
2. Bied zittende bewoners voordelen
En dat kan op verschillende manieren:
- Bied de nieuwe optopwoningen eerst aan de zittende bewoners aan. In Frankrijk hebben de bovenste bewoners een eerste recht, vervolgens afdalend naar beneden.
- Als er – bij het optoppen – een lift wordt toegevoegd, zullen minder mobiele bewoners daar blij mee zijn.
- In een groter complex kunnen voorzieningen als huismeester en gezamenlijke ruimtes in stand blijven, of juist worden toegevoegd. Meer bewoners maken die net wat sneller (financieel) haalbaar.
- De extra woningen dragen bij aan de leefbaarheid en diversiteit in de wijk. Door woonruimte voor specifieke doelgroepen, zoals starters of ouderen, te creëren wordt deze wijk meer divers en ontstaat er meer draagvlak voor voorzieningen in de wijk. En daar profiteert iedereen van.
- Combineer optoppen met renoveren en verduurzamen. Ook zittende bewoners krijgen er dan iets voor terug: meer kwaliteit en comfort en een lagere energierekening. Hoewel voor verbetering wel 70 procent instemming nodig is, is het aantrekkelijk voor de zittende bewoners om hiermee in te stemmen.
3. Weeg af wat prioriteit heeft: parkeren of woonruimte?
- Parkeren en parkeernormen zijn bij veel woningbouwprojecten (ook optoppen) al snel een issue. Bedenk dat de gemeente zelf parkeernormen kan vaststellen met een hoge en een lage bandbreedte. Kijk daarbij naar woningtypes (groot-klein), huishoudenssamenstelling (alleen/gezin/student), eigendomsvorm (huur-koop), prijsklasse (duur, goedkoop), locatie in de stad, deelauto’s. Dit zijn allemaal factoren die autobezit beïnvloeden. Start met een analyse van de feitelijke parkeerdruk (ga tellen!), en beoordeel of de beoogde woningtoevoeging tot parkeerproblemen gaat leiden.
- Analyseer de omgeving van de optopping; hoogstedelijke gebieden dicht bij een ov-station hebben andere parkeernormen nodig dan in meer landelijke gebieden.
- Ga op basis van de analyse van gegevens in gesprek met de gemeente.
- Als de parkeerdruk hoog is, kijk of ruimtelijke maatregelen soelaas kunnen bieden: dwars- of schuinparkeren, wegversmalling, eenrichtingsverkeer. Of hanteer vergunningparkeren. Allemaal mogelijkheden om wél extra woningen te kunnen toevoegen.
- Meer hierover lees je in de publicatie ‘Parkeren en woningbouw, slimmer omgaan met parkeernormen’.
4. Beperk de bouwoverlast met prefab-oplossingen
Er komen steeds meer prefab-optopwoningen en -tussenconstructies (de intermediairs) beschikbaar. Met prefab kun je de bouwoverlast beperken tot hooguit enkele dagen. Zo voorkom je eindeloos lijkende hei-overlast bij optoppen.
5. Bied bewoners tijdelijk vervangende woonruimte aan
Als werkzaamheden langer duren, willen sommige bewoners dat liever niet dagelijks meemaken. Bied hun vervangende woonruimte, een hotel, of een midweek elders aan. De ‘echte’ werkzaamheden zijn vaak in een paar dagen achter de rug.
6. Kom ondernemers tegemoet bij financieel nadeel
In sommige wooncomplexen zijn winkels en andere voorzieningen aanwezig, doorgaans in de plint. De bouwwerkzaamheden kunnen omzetderving tot gevolg hebben. Bied hun compensatie of vergoeding bij omzetderving. Of geef ze de kans om op een andere manier of moment extra omzet te realiseren.
7. Investeer in voorlichting en participatie
Verwacht je weerstand?
- Vermijd dan een bijeenkomst met de notabelen op het podium en (buurt)bewoners in de zaal. Kies liever voor kleinere bijeenkomsten, met statafels per thema en waar belangstellenden kunnen rondlopen, zonder één specifieke aanvangstijd.
- Vertel een eerlijk en helder verhaal. Doe geen valse beloftes. Maak duidelijk wat al is bepaald en op welke punten de plannen nog kunnen worden aangepast na inspraak van bewoners.
- Zorg van tevoren dat het huiswerk is gedaan over bijv. effecten op parkeren en bezonning en schaduwwerking van een optopproject.
- Neem bewoners serieus en luister naar hen. Vorm een team en kom tot gezamenlijke oplossingen waar mogelijk. Realiseer dat een voorlichtingsbijeenkomst slechts één activiteit is van het participatieproces.
Bron: CB23, datum 15 mei 2025